Retenues sur le dépôt de garantie : grille de vétusté et calcul 2026 (+ outil)

Le départ d'un locataire avec des dégradations est une situation courante. Entre les retenues légitimes et les retenues abusives, la frontière est souvent floue. Ce guide vous explique comment calculer les retenues de manière juste et conforme, en tenant compte de la vétusté.

Rappel : le dépôt de garantie en bref

Le dépôt de garantie (improprement appelé « caution ») est versé par le locataire à l'entrée dans le logement. Il est plafonné à :

• 1 mois de loyer HC pour une location vide
• 2 mois de loyer HC pour une location meublée

Pour tout savoir sur le fonctionnement du dépôt de garantie, consultez notre guide complet du dépôt de garantie.

Délais de restitution : 1 mois ou 2 mois

Qu'est-ce que la vétusté ?

La vétusté est l'usure normale d'un élément due au temps et à l'usage normal du logement. Le locataire n'est pas responsable de cette usure naturelle. Seules les dégradations qui dépassent l'usure normale peuvent faire l'objet de retenues.

Le calcul de la vétusté repose sur la durée de vie théorique de chaque élément et la durée d'occupation du locataire. La formule est simple :

Grille de vétusté : les durées de vie par catégorie

Voici les durées de vie standards utilisées dans les grilles les plus courantes (OPAC, organismes HLM). Elles peuvent être adaptées dans une grille annexée au bail.

Notre outil de calcul des retenues couvre 24 catégories complètes avec les durées de vie pré-remplies.

Les justificatifs obligatoires

Chaque retenue doit être accompagnée d'un justificatif. Sans justificatif, la retenue est contestable et le juge peut ordonner le remboursement intégral.

• Devis : au minimum, pour chiffrer la réparation. Deux devis sont recommandés pour les montants importants.
• Factures : si les travaux sont réalisés avant la restitution. Le bailleur peut retenir sur devis et fournir la facture ultérieurement.
• État des lieux comparés : l' état des lieux d'entrée et de sortie sont la base de toute retenue. Sans EDL d'entrée, la charge de la preuve s'inverse et le logement est présumé avoir été remis en bon état.
• Photos : recommandées pour étayer les constatations de l'EDL. Datées et contextualisées.

La provision de 20% pour charges en copropriété

Si le logement est en copropriété et que la régularisation des charges n'a pas encore été effectuée au moment du départ, le bailleur peut retenir jusqu'à 20% du dépôt de garantie en provision de charges.

Le solde (les 80% restants, moins les retenues pour dégradations) doit être restitué dans le délai légal. Les 20% retenus sont régularisés dans le mois suivant l'approbation des comptes de copropriété.

Contester les retenues : les recours du locataire

• Commission Départementale de Conciliation (CDC) : gratuit, première étape recommandée. La commission tente de trouver un accord entre les parties.
• Tribunal judiciaire : si la conciliation échoue. Le juge peut ordonner la restitution avec dommages et intérêts.
• Injonction de payer : procédure rapide pour les montants inférieurs à 5 000 € (pas d'audience, traitement sur dossier).

Annexer une grille de vétusté au bail

Depuis la loi ALUR (2014), bailleur et locataire peuvent convenir d'une grille de vétusté annexée au bail. Cette grille fixe les durées de vie et les taux d'abattement par élément, ce qui évite les contestations à la sortie.

Les grilles les plus courantes sont celles de l'OPAC de Paris, de la RIVP ou des organismes HLM. Elles sont librement consultables et adaptables.

En résumé : la checklist de restitution

• Comparer les EDL d'entrée et de sortie
• Lister les dégradations (hors usure normale)
• Obtenir des devis pour chaque réparation
• Appliquer l'abattement pour vétusté
• Calculer le solde (dépôt − retenues)
• Rédiger le courrier de restitution avec le détail
• Joindre les justificatifs
• Envoyer dans le délai légal (1 ou 2 mois)