Dépôt de garantie : montant, restitution et retenues en 2026

Le dépôt de garantie est l'une des sources de litige les plus fréquentes entre propriétaires et locataires. Mal encadré ou mal restitué, il peut conduire à des procédures longues et coûteuses. Voici les règles à connaître en 2026.

Montant légal du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie est strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989 :

• Location vide : maximum 1 mois de loyer hors charges
• Location meublée : maximum 2 mois de loyer hors charges

Le bailleur ne peut en aucun cas exiger un montant supérieur. Si le bail prévoit un dépôt plus élevé, la clause est réputée non écrite. Le dépôt est versé à la signature du bail, en même temps que le premier loyer.

Délais de restitution

Le délai de restitution dépend de l'état des lieux de sortie :

Le délai court à partir de la remise des clés par le locataire, et non à partir de la date de l'état des lieux. Si le bailleur ne respecte pas ces délais, le locataire peut réclamer une pénalité de 10% du loyer mensuel par mois de retard commencé.

Quelles retenues sont autorisées ?

Le bailleur peut retenir une partie du dépôt pour couvrir :

• Les réparations locatives dues à des dégradations constatées à l'état des lieux de sortie (comparé à l'entrée)
• Les loyers ou charges impayés
• Les régularisations de charges non encore effectuées

Chaque retenue doit être justifiée par des documents : factures, devis, photos comparatives entre EDL d'entrée et de sortie. Sans justificatifs, les retenues sont contestables devant le juge.

Provision pour charges en copropriété

En copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20% du dépôt après le délai légal, en attendant l'arrêté annuel des comptes de la copropriété. Cette provision doit être régularisée dans le mois suivant l'approbation des comptes par l'assemblée générale.

Recours en cas de non-restitution

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais, le locataire dispose de plusieurs recours :

• Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception
• Conciliation gratuite via la commission départementale de conciliation (CDC)
• Tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) pour les litiges inférieurs à 5 000 €

Automatiser la gestion du dépôt

LocaPilot calcule automatiquement le montant du dépôt selon le type de bail et suit les échéances de restitution. Plus besoin de compter les jours : vous êtes alerté avant la date limite.