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Retenues sur dépôt de garantie — Calcul vétusté + courrier gratuit

Calculez les retenues sur le dépôt de garantie avec l'abattement pour vétusté automatique (24 catégories). Générez le courrier de restitution conforme en PDF — gratuit et sans inscription.

La vétusté protège le locataire ET le bailleur

L'abattement pour vétusté garantit que le locataire ne paie pas pour l'usure normale du logement, tout en permettant au bailleur de retenir les sommes correspondant aux dégradations réelles. Un calcul juste évite les litiges.

Bailleur

Locataire

Dépôt de garantie

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Le dépôt de garantie : règles de restitution

Le dépôt de garantie (souvent appelé à tort « caution ») est une somme versée par le locataire à l'entrée dans le logement. Il est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide, et deux mois pour une location meublée.

À la sortie du locataire, le bailleur dispose d'un mois (si état des lieux conforme) ou deux mois (en cas de retenues) pour restituer le dépôt, déduction faite des retenues justifiées. Passé ce délai, le locataire peut réclamer une pénalité de 10% du loyer mensuel par mois de retard.

L'abattement pour vétusté : comment ça marche ?

La vétusté correspond à l'usure normale d'un élément due au temps et à l'utilisation normale. Le locataire ne peut pas être tenu responsable de cette usure naturelle. Seules les dégradations qui dépassent l'usure normale peuvent faire l'objet de retenues.

Concrètement, si un revêtement mural a une durée de vie de 10 ans et que le locataire a occupé le logement pendant 7 ans, l'abattement est de 70%. Sur un coût de réparation de 500 €, le locataire ne paie que 150 €.

Justificatifs obligatoires

Chaque retenue doit être accompagnée d'un justificatif :

  • Devis : au minimum, pour justifier le montant de la retenue
  • Factures : si les travaux ont été réalisés
  • État des lieux de sortie : pour prouver les dégradations
  • Photos : recommandées pour étayer le constat

L'absence de justificatifs expose le bailleur à devoir rembourser l'intégralité du dépôt en cas de litige. Conservez tous les documents pendant au moins 3 ans.

Annexer une grille de vétusté au bail

Depuis la loi ALUR de 2014, bailleur et locataire peuvent convenir d'une grille de vétusté annexée au bail. Cette grille fixe à l'avance les durées de vie et les taux d'abattement, ce qui simplifie la régularisation à la sortie et réduit les risques de litige.

Notre outil utilise des durées de vie standards issues des grilles les plus couramment utilisées (OPAC, HLM). Vous pouvez ajuster les valeurs selon la grille convenue dans votre bail.

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Suivi des dépôts, rappels de restitution, historique des retenues — tout est centralisé dans votre tableau de bord. Conforme et sans oubli.

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Questions fréquentes

Quel est le délai pour restituer le dépôt de garantie ?+
Le bailleur dispose d'un mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. En cas de retenues, le délai est de deux mois maximum (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, le locataire peut réclamer une majoration de 10% du loyer mensuel par mois de retard.
Qu'est-ce que l'abattement pour vétusté ?+
L'abattement pour vétusté tient compte de l'usure normale d'un élément en fonction de sa durée de vie et de la durée d'occupation du locataire. Par exemple, si une peinture a une durée de vie de 10 ans et que le locataire a occupé le logement 5 ans, l'abattement est de 50% : le locataire ne paie que la moitié du coût de remise en peinture.
Quelles dégradations peuvent être retenues sur le dépôt ?+
Seules les dégradations qui dépassent l'usure normale (vétusté) peuvent faire l'objet de retenues. Un trou dans un mur, une vitre cassée, des brûlures sur le sol, un équipement détruit sont des exemples de dégradations imputables au locataire. L'usure normale des peintures, de la moquette ou des joints n'est pas imputable.
Faut-il fournir des justificatifs pour les retenues ?+
Oui. Toute retenue doit être justifiée par un devis ou une facture. Le bailleur doit joindre les justificatifs au courrier de restitution. En l'absence de justificatifs, le locataire peut contester les retenues devant la Commission Départementale de Conciliation ou le tribunal.
Le bailleur peut-il retenir 20% pour provision de charges ?+
Oui, en copropriété, le bailleur peut retenir jusqu'à 20% du dépôt de garantie en attendant l'arrêté des comptes de copropriété. Le solde doit être restitué dans le mois suivant l'approbation des comptes par l'assemblée générale.
Le locataire peut-il contester les retenues ?+
Oui. Le locataire peut saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation (CDC) dans un premier temps. Si la conciliation échoue, il peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner la restitution du dépôt avec des dommages et intérêts si les retenues sont jugées abusives.
Comment fonctionne la grille de vétusté ?+
La grille de vétusté fixe une durée de vie théorique pour chaque élément du logement (ex : 10 ans pour les peintures, 25 ans pour le carrelage). L'abattement est proportionnel : durée d'occupation / durée de vie. Au-delà de la durée de vie, l'élément est considéré comme totalement usé et aucune retenue n'est possible. La grille peut être annexée au bail (recommandé).