LMNP : Micro-BIC ou Réel simplifié ? Guide complet 2026 (+ simulateur)

En location meublée non professionnelle (LMNP), le choix du régime fiscal peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économie par an. Pourtant, beaucoup de propriétaires restent au Micro-BIC par défaut, sans avoir comparé les deux options.

Les deux régimes fiscaux du LMNP

Le statut LMNP relève de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes sont possibles :

L'amortissement : le levier principal du Réel

L'amortissement est la raison principale pour laquelle le Réel surpasse le Micro-BIC dans la majorité des cas. Il s'agit d'une charge comptable (pas de sortie de trésorerie) qui réduit votre revenu imposable.

Comment ça se calcule ?

• Le bien immobilier : on amortit la valeur hors terrain (environ 85% de la valeur d'achat) sur 25 à 30 ans. Un appartement à 200 000 € génère environ 6 800 €/an d'amortissement.
• Le mobilier : meubles, électroménager, literie — amorties sur 5 à 10 ans selon leur nature. Un équipement de 5 000 € génère 500 à 1 000 €/an.
• Les frais de notaire : amortissables sur la même durée que le bien. Pour 15 000 € de frais sur 25 ans, c'est 600 €/an de déduction supplémentaire.

La règle du non-déficit

L'amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal. Si vos charges déductibles (hors amortissement) génèrent déjà un résultat négatif, l'amortissement est reporté sur les exercices suivants, sans limite de durée. Il ne sera utilisé que lorsque votre résultat redeviendra positif — rien n'est perdu.

Les charges déductibles au Réel

Au-delà de l'amortissement, le Réel permet de déduire l'ensemble des charges liées à votre activité de location meublée :

• Intérêts d'emprunt : le poste le plus important les premières années
• Taxe foncière : intégralement déductible
• Charges de copropriété : quote-part propriétaire
• Assurance PNO : propriétaire non occupant
• Travaux d'entretien et de réparation : peinture, plomberie, etc.
• Frais de gestion : comptable, CGA, frais bancaires
• Frais de déplacement : visites du bien, AG de copropriété

Réforme 2025 : la réintégration des amortissements

La loi de finances 2025 a changé la donne pour le LMNP au Réel. Jusqu'alors, les amortissements déduits pendant la détention n'avaient aucun impact sur la plus-value à la revente — vous bénéficiiez du régime des plus-values des particuliers (avec abattements pour durée de détention).

Cette réforme ne supprime pas l'intérêt du Réel pendant la phase de détention, mais elle en réduit l'avantage global. L'impact dépend de votre horizon de détention : plus vous gardez le bien longtemps, plus les abattements pour durée de détention compensent la réintégration (exonération totale après 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS).

Quand rester au Micro-BIC ?

Le Micro-BIC reste pertinent dans certaines situations :

• Bien acheté comptant (pas d'intérêts d'emprunt à déduire)
• Faibles charges courantes (copropriété peu coûteuse)
• Bien ancien, peu de travaux prévisibles
• Volonté de simplicité (pas de comptabilité, pas de CGA)
• Revente à court terme (pas de réintégration si peu d'amortissements déduits)

La règle simple : si vos charges + amortissements représentent moins de 50% de vos loyers annuels, le Micro-BIC est équivalent ou meilleur. Au-delà, le Réel gagne.

L'expert-comptable : indispensable au Réel ?

Techniquement, un expert-comptable n'est pas obligatoire. Mais en pratique, la complexité des déclarations (liasse fiscale 2031/2033, tableaux d'amortissement, réintégrations) rend son intervention quasi indispensable.

L'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) permet d'éviter la majoration de 15% du bénéfice imposable. Le coût de l'expert-comptable (500 à 1 500 €/an) et du CGA (environ 150 €/an) est intégralement déductible de vos revenus locatifs.

N'oubliez pas la CFE

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est due par tous les loueurs LMNP, quel que soit le régime fiscal. Son montant varie selon la commune (entre 200 et 2 000 €/an). Elle n'est pas intégrée dans les simulateurs standards car elle dépend de votre lieu d'activité. Pensez à la demander à votre centre des impôts.

La fiscalité locative, c'est aussi les charges locatives et le dépôt de garantie

La fiscalité n'est qu'un aspect de la gestion locative. Le guide complet de la fiscalité des revenus locatifs couvre l'ensemble des régimes (foncier, BIC, SCI) pour vous aider à choisir la meilleure structure.