Fiscalité des revenus locatifs : micro-foncier ou régime réel en 2026 ?
La fiscalité des revenus locatifs est un levier majeur de rentabilité pour le propriétaire bailleur. Choisir le bon régime d'imposition peut représenter plusieurs centaines — voire milliers — d'euros d'économie par an.
Location vide : micro-foncier ou régime réel ?
Le micro-foncier
Accessible si vos revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000 € par an (tous biens confondus). L'administration applique un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers — vous êtes imposé sur les 70% restants.
Revenus fonciers bruts : 10 000 €/an
Abattement 30% : – 3 000 €
Base imposable : 7 000 €
Simple et sans justificatifs, le micro-foncier convient aux propriétaires ayant peu de charges. Il suffit de reporter le montant brut des loyers sur la déclaration 2042 (case 4BE).
Le régime réel
Obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, ou sur option (engagement de 3 ans). Vous déduisez vos charges réelles :
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier bancaire
- Travaux d'entretien et de réparation (pas d'agrandissement)
- Primes d'assurance (PNO, GLI)
- Frais de gestion locative (agence, logiciel)
- Taxe foncière (hors TEOM)
- Charges de copropriété non récupérables
Si vos charges dépassent vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier déductible de votre revenu global (dans la limite de 10 700 €/an), hors intérêts d'emprunt.
Comparaison : quand passer au réel ?
Règle simple :
Si vos charges réelles dépassent 30% de vos loyers, le régime réel est plus avantageux. C'est quasi systématiquement le cas quand vous avez un crédit en cours ou des travaux récents.
Location meublée : le régime LMNP
La location meublée relève des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas des revenus fonciers. Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) offre deux options :
- Micro-BIC : abattement de 50% si revenus < 77 700 €/an (30% pour les meublés de tourisme non classés depuis 2024)
- Réel simplifié : déduction des charges + amortissement du bien et du mobilier (mécanisme très puissant qui peut réduire l'impôt à zéro)
L'amortissement en LMNP réel est le principal avantage fiscal de la location meublée. Il permet de "déduire" comptablement la valeur du bien sur 25-30 ans, sans sortie de trésorerie.
Prélèvements sociaux
En plus de l'impôt sur le revenu, les revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité). Ce taux s'applique sur le revenu net foncier (après abattement ou déduction des charges).
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