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Simulateur LMNP gratuit — Micro-BIC vs Réel 2026

Comparez en quelques clics le régime Micro-BIC et le Réel simplifié pour votre location meublée non professionnelle. Calcul des amortissements, charges déductibles et économie d'impôt — le tout gratuitement.

Pourquoi comparer les deux régimes ?

En LMNP, le choix du régime fiscal peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économie par an. Le Micro-BIC est simple (abattement 50%), mais le Réel permet de déduire vos charges réelles et d'amortir le bien — souvent plus avantageux pour les propriétaires avec un emprunt en cours.

Exemples :

Votre bien

Revenus et fiscalité

Charges annuelles

LMNP : comprendre les deux régimes fiscaux

La location meublée non professionnelle (LMNP) offre deux options fiscales : le Micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le Réel simplifié (déduction des charges réelles + amortissement). Le régime Micro-BIC séduit par sa simplicité, mais le Réel est souvent bien plus avantageux dès lors que vous avez des charges significatives.

L'amortissement : l'arme fiscale du Réel

En régime Réel, vous pouvez amortir la valeur du bien (hors terrain, soit 85% environ) sur 25 à 30 ans, et le mobilier sur 5 à 10 ans. Concrètement, un appartement à 200 000 € génère environ 6 800 €/an d'amortissement déductible. Cette « charge comptable » réduit votre revenu imposable sans sortie de trésorerie.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal : si votre résultat est déjà négatif (charges > loyers), le surplus d'amortissement est reporté sur les exercices suivants, sans limite de durée.

Réforme 2025 : réintégration des amortissements

La loi de finances 2025 a introduit la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente. Jusqu'alors, le LMNP au Réel permettait de cumuler déduction pendant la détention et plus-value des particuliers (avec abattements pour durée de détention) à la sortie.

Cette réforme n'annule pas l'intérêt du Réel pendant la phase de détention, mais elle en réduit l'avantage global. L'impact dépend de votre horizon de détention et de l'évolution du prix du bien.

Quand le Micro-BIC reste avantageux

Le Micro-BIC peut être préférable dans certains cas :

  • Bien acheté sans emprunt (pas d'intérêts à déduire)
  • Faibles charges courantes
  • Bien ancien sans travaux à prévoir
  • Souhait de simplicité administrative (pas de comptabilité)

En règle générale, si vos charges + amortissements représentent moins de 50% de vos loyers, le Micro-BIC est plus simple et équivalent fiscalement.

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Questions fréquentes

Quelle est la différence entre Micro-BIC et Réel simplifié en LMNP ?+
Le Micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs. Le Réel simplifié permet de déduire vos charges réelles (intérêts, taxe foncière, travaux) et d'amortir le bien immobilier. Le Réel est généralement plus avantageux quand vos charges et amortissements dépassent 50% des loyers.
Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP au Réel ?+
L'amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain, soit environ 85% de la valeur) sur 25 à 30 ans. Le mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : le surplus est reportable sur les années suivantes sans limite de durée.
Quel est le seuil de revenus pour le Micro-BIC en LMNP ?+
Le régime Micro-BIC est accessible si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 € (meublé classique) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé depuis 2024). Au-delà, le régime Réel est obligatoire.
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés à la revente ?+
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits au titre du régime Réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière à la revente. Cela réduit l'avantage du Réel sur le long terme. Consultez un expert-comptable pour évaluer l'impact sur votre situation.
Peut-on passer du Micro-BIC au Réel (et inversement) ?+
Oui. Vous pouvez opter pour le Réel à tout moment en adressant un courrier au service des impôts avant le 1er février de l'année concernée. L'option est irrévocable pendant 2 ans. Le retour au Micro-BIC est possible après cette période si vous remplissez les conditions de seuil.
Quels sont les prélèvements sociaux sur les revenus LMNP ?+
Les revenus LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux (CSG-CRDS) au taux de 17,2%, en plus de l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d'imposition. Ces prélèvements s'appliquent sur le revenu imposable, que ce soit en Micro-BIC ou au Réel.
Faut-il un expert-comptable pour le LMNP au Réel ?+
Ce n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé. L'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) évite une majoration de 15% du bénéfice imposable. Un expert-comptable gère les déclarations (2031, 2033), les tableaux d'amortissement et optimise votre fiscalité. Le coût (500-1 500 €/an) est déductible.
La CFE est-elle incluse dans ce simulateur ?+
Non. La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) n'est pas intégrée car son montant varie selon la commune (entre 200 et 2 000 €/an). Elle est due par tous les loueurs LMNP, quel que soit le régime fiscal. Pensez à l'ajouter à vos charges pour une vision complète.