Charges locatives : liste, régularisation et récupération en 2026
Les charges locatives (ou charges récupérables) sont les dépenses engagées par le bailleur que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire. Mal gérées, elles sont une source fréquente de litiges et de pertes financières.
Quelles charges sont récupérables ?
La liste exhaustive est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Les principales catégories :
- Eau et énergie : eau froide/chaude, chauffage collectif, électricité des parties communes
- Entretien courant : ménage des parties communes, espaces verts, entretien de l'ascenseur
- Petites réparations : contrats d'entretien (chaudière, VMC), menues réparations sur parties communes
- Taxes : taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), taxe de balayage
Ne sont jamais récupérables : les gros travaux (ravalement, toiture), les frais de gestion de syndic, l'assurance PNO, la taxe foncière (hors TEOM).
Provisions ou forfait : quelle méthode choisir ?
Provisions (location vide)
- Versement mensuel estimé
- Régularisation annuelle obligatoire
- Trop-perçu remboursé au locataire
- Complément demandé si insuffisant
Forfait (location meublée)
- Montant fixe mensuel
- Pas de régularisation
- Plus simple à gérer
- Doit rester réaliste (pas de surcharge)
En location vide, seules les provisions avec régularisation sont autorisées. En meublé, le bailleur a le choix. Le forfait est souvent préféré pour sa simplicité, mais attention : s'il est sous-évalué, la différence reste à la charge du bailleur.
La régularisation annuelle
Pour les charges au réel (provisions), le bailleur doit effectuer une régularisation annuelle. La procédure :
- Réunir les justificatifs de dépenses réelles (relevés de copropriété, factures)
- Envoyer un décompte détaillé au locataire au moins 1 mois avant la régularisation
- Calculer la différence entre les provisions versées et les dépenses réelles
- Rembourser le trop-perçu ou réclamer le complément
Le locataire peut demander à consulter les pièces justificatives pendant 6 mois après l'envoi du décompte. Le bailleur a l'obligation de les conserver et de les présenter sur demande.
Prescription et régularisation tardive
Le bailleur dispose de 3 ans pour régulariser les charges. Au-delà, elles sont prescrites. Si la régularisation intervient plus d'un an après la date prévue, le locataire peut demander un étalement du complément sur 12 mois.
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