Guide complet de l'état des lieux en 2026

L'état des lieux est l'un des documents les plus importants de la relation bailleur-locataire. Mal réalisé, il peut priver le propriétaire de tout recours sur le dépôt de garantie. Bien réalisé, il protège les deux parties et évite les conflits. Voici le guide complet pour 2026.

Définition et cadre légal

L'état des lieux est un document descriptif de l'état d'un logement, établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire. Il est encadré par la loi du 6 juillet 1989 (article 3-2) et le décret du 30 mars 2016 qui fixe les mentions obligatoires.

Il doit être réalisé à deux moments clés : lors de la remise des clés (état des lieux d'entrée) et lors de leur restitution (état des lieux de sortie). En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état — ce qui pénalise le bailleur.

État des lieux d'entrée vs état des lieux de sortie

Les deux documents ont la même structure mais des enjeux différents :

• Entrée : documente l'état initial du logement remis au locataire. C'est la référence pour comparer à la sortie. Prenez le temps de tout noter, même les défauts préexistants.
• Sortie : compare l'état actuel du logement à l'état d'entrée. Les dégradations constatées (hors usure normale) peuvent justifier des retenues sur le dépôt de garantie.

La loi distingue les dégradations locatives (à la charge du locataire) de la vétusté normale (à la charge du bailleur). Un grille de vétusté peut être annexée au bail pour objectiver cette distinction.

Que vérifier pièce par pièce ?

Voici les éléments à inspecter systématiquement dans chaque pièce :

• Murs et plafonds : fissures, taches, traces d'humidité, état de la peinture ou du papier peint
• Sols : état du parquet, carrelage, moquette — rayures, fissures, taches
• Menuiseries : fenêtres (double vitrage, joints, poignées), portes (serrures, gonds, charnières)
• Équipements : cuisine équipée (électroménager), salle de bain (robinets, joints, WC), chauffage
• Compteurs : relevé obligatoire du compteur électrique, gaz et eau (index au moment de l'EDL)
• Annexes : cave, parking, grenier — à ne pas oublier s'ils sont compris dans la location

Photos et preuves

Les photos ne sont pas obligatoires légalement, mais elles constituent la meilleure protection en cas de litige. Voici les bonnes pratiques :

• Photographiez chaque pièce sous plusieurs angles
• Gros plan sur les défauts existants à l'entrée (pour éviter toute contestation)
• Incluez les compteurs avec leur index lisible
• Horodatez les photos (la plupart des smartphones le font automatiquement dans les métadonnées EXIF)
• Annexez les photos à l'état des lieux ou envoyez-les par email au locataire dans les 24h

La signature

L'état des lieux doit être signé par les deux parties (ou leur représentant mandaté). En cas de refus de signature du locataire, il est possible de faire appel à un huissier de justice, dont les frais sont partagés entre bailleur et locataire.

Chaque partie reçoit un exemplaire original. La signature électronique est légalement valide pour les EDL depuis 2016.

Comparaison entrée/sortie et retenues sur dépôt

À la sortie, comparez systématiquement chaque point de l'EDL d'entrée avec l'état actuel. Les retenues sur dépôt de garantie ne sont justifiées que pour des dégradations avérées, documentées et dépassant l'usure normale.

Le bailleur dispose de 1 mois pour restituer le dépôt si l'EDL de sortie est conforme à l'entrée, et de 2 mois en cas de retenues. Au-delà, des pénalités s'appliquent (10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard).

Outils numériques pour simplifier l'EDL

Les applications numériques ont transformé la réalisation des états des lieux. Elles permettent de structurer l'inspection pièce par pièce, d'intégrer directement les photos et de générer un PDF signé électroniquement.